“轨道+物业”模式是港铁这些年来运营的核心逻辑，其通过政府授权获得铁路沿线土地开发权，以未建铁路前的地价支付土地成本，待铁路建成后再通过物业开发回收土地增值收益，从而实现可持续发展。

而这一模式更深层的逻辑在于，港铁可以通过掌控轨道建设时序影响土地增值节奏，使沿线物业在规划初期就具备了显著的交通优势和增值潜力。

例如，香港十大屋苑之一的康怡花园，便是由港铁联合恒隆地产、新世界发展等开发商于上世纪80年代开发的。该项目所在地本是康山，一个未被开发的山头，港铁通过港岛线建设将这一工业用地转化为高端住宅区，已成为香港目前极具代表性的楼盘。

除住宅开发以外，一些重点枢纽站点的上盖写字楼和商场，在为港铁带来稳定租金收入的同时，也成为其资本运作的重要支点。

从2024年的财报数据来看，其物业板块的利润表现远超传统“以地养铁”的范畴，占总利润的比重已达到65%，远超客运、车站商务等传统业务总和。